Tout d’abord, sachez que les SCPI génèrent 2 types de régimes : le micro-foncier et le régime réel. C’est donc en fonction de ceux-ci que vous allez déclarer vos dividendes qui sont les revenus de vos SCPI. Rappelons aussi que même si un tiers exploitant collecte les loyers, la SCPI demeure fiscalement transparente. L’administration fiscale considère alors la tranche marginale d’imposition ou TMI afin de calculer le montant de votre imposition.
La déclaration au régime micro-foncier
La déclaration se fait à partir de l’imprimé fiscal unique ou IFU qui est expédié par la société de gestion à chaque associé porteur de parts. Cette dernière leur communique également le montant des revenus fonciers bruts. L’imprimé qui sera utilisé sera celui de la déclaration 2042, et vous renseignerez le montant de ces derniers.
Vous êtes soumis à ce régime si vous enregistrez des loyers issus de la location nue qui proviennent d’un bien à usage de logement ne faisant pas l’objet d’une réduction fiscale. De plus, le montant des recettes annuelles en ce qui concerne ces revenus fonciers ne doit pas excéder les 15 000 euros.
La déclaration au régime réel
Le même imprimé est utilisé. Cependant, vous vous rendez à la section « revenus nets » et complèterez plusieurs champs qui sont les suivants : les revenus bruts, les frais et charges, les intérêts d’emprunt, les revenus nets. Si vous n’avez pas financé vos SCPI à crédit, vous ne remplissez pas le champ « intérêts d’emprunt ». Dans le cas échéant, vous devez vous référer à votre relevé bancaire afin de connaître le montant prélevé.
Rappelons que ce régime est plus avantageux puisqu’il vous permet de déduire de vos revenus imposables vos frais et charges ainsi que les intérêts de votre emprunt. Pour être soumis au régime réel, le montant des recettes annuelles doit être de plus de 15 000 euros.
La déclaration des plus-values
Gardez en tête que ce ne sont pas seulement les revenus fonciers qui seront déclarés, mais aussi les gains qui proviennent de ces SCPI. Il en existe trois types : les plus-values de cession d’immeubles opérée par la société de gestion, les plus-values de cession de parts sur le marché secondaire, dont les transactions sont effectuées par l’investisseur lui-même. Le troisième type de gain est la plus-value sur les revenus financiers par rapport aux placements de trésorerie.
En ce qui concerne leur déclaration, elle est réalisée à partir du formulaire de déclaration complémentaire 2042 C. Notez que vous profitez d’un abattement forfaitaire provenant de l’administration fiscale lorsque vous détenez votre SCPI sur le très long terme. Cet abattement s’applique non seulement sur l’IR mais aussi sur les prélèvements sociaux.
Peut-on faire baisser son impôt grâce aux SCPI ?
Ces actifs pierre-papier sont un excellent moyen de défiscaliser : il vous suffit d’investir dans les SCPI dites fiscales dont le patrimoine est composé d’immeubles résidentiels. Ces derniers sont alors exploités sous les dispositifs tels que le régime Pinel, Malraux et de déficit foncier. Avec le dispositif Pinel, vous pouvez alléger votre charge fiscale de 12%, de 18% ou de 21%. La loi Malraux quant à elle est un outil générant une réduction de 22% ou de 30%. Quant au régime du déficit foncier, la réduction d’impôt est fonction du montant des charges et des dépenses liés aux travaux de rénovation du bien.
L’importance de la simulation
Attention toutefois à bien évaluer le gain fiscal et le montant de l’impôt dû final. Pour cela, vous pouvez réaliser plusieurs simulations afin de vous aider à choisir la meilleure stratégie d’investissement. Un conseiller en gestion de patrimoine pourra aussi vous accompagner afin de vous aider à faire le meilleur choix.
